Comprar o alquilar un inmueble. Vender o alquilar un inmueble. PARTE 2.

Esta segunda parte la vamos a dedicar a los conceptos a tener en cuenta para comprar una vivienda o alquilar esa misma, para que sirva de comparación entre ambas prácticas.

Vamos a poner un ejemplo de una vivienda de 240.000 euros de precio de venta, que equivale a un alquiler en mercado de unos 750 euros, aproximadamente, a raíz de una muestra realizada en diversas ciudades en algunos portales inmobiliarios en Internet, en elaboración propia. La relación compra-alquiler, ¡Atención! Supera los 26 años para este segmento de viviendas, valor que se incrementa para viviendas más caras, y que disminuye para las más baratas.

Esta cifra de 240.000 euros de precio de venta corresponde a inmuebles de distinta tipología, en función de qué ciudad se trate, ya que en una capital corresponderá a un piso de tamaño medio por esa cifra, mientras que en una pequeña ciudad que no sea demasiado selecta correspondería a un piso más grande por esa misma cifra. En cualquier caso hay ciertas correspondencia al comparar la relación entre compra y alquiler.

El inquilino que alquila la vivienda sólo tendrá que hacer frente a su cuota de arrendamiento, es decir los 750 euros. Sin embargo, veamos a qué se enfrenta el comprador. Suponemos que el comprador consigue una hipoteca ficticia por el 100 % del valor de la vivienda, cosa irreal en estos días, a no ser que se trate de la cartera inmobiliaria de un banco, pero vamos a hacerlo así para que la comparativa sea más real. Si la cuota la calculamos para un tipo de interés del 3 %, que correspondería con un hipotético euribor+0,5%,  en condiciones de un préstamo de interés variable, obtenemos una cuota a 35 años de 923 euros, con lo que ya sería superior al alquiler.

Vamos a realizar el cálculo con el Euribor al 0 %, que con ese mismo diferencial significaría una cuota de 623 euros. Sin embargo debemos ser realistas, un comprador debe asumir unos gastos que, en el caso del inquilino no debe asumir. Éstos son:

Gastos compra-venta, sea nueva o de segunda mano: Hemos realizado el cálculo en un valor intermedio entre nueva (8%iva) o de segunda mano(4% itp), es decir calculados en un 6% más un fijo de 2.000 euros de otros gastos de la transacción. El resultado, 16.400 €, o lo que es lo mismo 39 euros al mes durante 35 años sin aplicar interés.

Gastos de hipoteca. Lo hemos calculado con la fórmula de 1.000 euros + 1,5 % y nos salen 4.600 euros, o lo que es lo mismo 11 euros al mes durante 35 años sin aplicar interés.

Comunidad de vecinos. Sabemos que esto depende mucho del tipo de edificio y urbanización, pero tirando por lo bajo y como valor medio hemos puesto 60 euros al mes.

Impuesto de bienes inmuebles. Hemos aplicado un 0,15 % anual sobre precio de venta y nos sale un coste de 360 euros al año, ó 30 euros al mes. Podemos incluir el impuesto de basura en ese concepto.

Por tanto obtenemos el coste mensual para la adquisición y gastos de la vivienda es:

CUOTA HIPOTECA + GASTOS C-V + GASTOS HIPOTECA + COMUNIDAD + IMPUESTOS =

623 € + 39 € + 11 € + 60 € + 30 € = 763 €, que ya supera a los 750 € del alquiler.

Todo ello sin tener en cuenta el seguro de hogar ni el seguro de vida, tan ligado a las hipotecas de condiciones dignas.

Si bien es cierto que al comprar vamos acumulando patrimonio, también es cierto que como el precio de la vivienda se devalúe, o tengamos que venderla a corto plazo, ese patrimonio se convertiría rápidamente en negativo, con lo que… ¡Ojo al decidir una compra a precios actuales!

Redacción.

Imagen de Alex Castellá http://goo.gl/SO8SG

Es frecuente encontrar estudios que analizan la alternativa de compra o alquiler para un cliente que desea acceder a una vivienda, comprador o inquilino. Pero no lo es tanto para la posición del propietario-inversor, es decir, el que se plantea alquilar un inmueble o venderlo, invirtiendo ese dinero en otra alternativa más interesante. Ambas visiones, la del comprador, y la del vendedor, están sujetas a diferentes variables que se enumeran a continuación.

1. Mientras el comprador debe fijarse en el euribor como tipo de referencia (hoy al 2,14 %), por ser el más importante en hipotecas, un propietario inversor debe fijarse en otras alternativas de inversión, como la renta fija pública, que hoy están entre el 3,94 % y el 5,27 % respectivamente referidos a los bonos del Estado a 3 y 10 años. Otra posibilidad sería la remuneración según depósitos bancarios, preferentemente a largo plazo. A pesar de las limitaciones que está exigiendo el Banco de España a las entidades para que no se desvíen del euribor+1,5 éstos están ofreciendo entre el 4 % y el 5 %, si bien ese diferencial se eleva por la crisis de liquidez que vive el planeta y de forma especial nuestro país.
2. Otra diferencia es la fiscal, pues los compradores, inquilinos, vendedores o  caseros, cada una de estas figuras está sujeta a unas condiciones diferentes que conviene tener en cuenta. Si un propietario decide alquilar hoy en día tiene alguna desgravación,  pero puede depender de la edad o ingresos de su inquilino. Para realizar un estudio correcto deberían evaluarse unas condiciones intermedias que afecten a cada una de las partes. Los impuestos a pagar o a desgravar también dependen de las variables económicas familiares de cada caso, como todos conocemos.
3. Otra variable diferencial es el periodo de ocupación, pues un inquilino paga por el 100 % de su tiempo de ocupación, pero un propietario puede tardar un tiempo en alquilar su inmueble, y tener huecos entre que un cliente deja la vivienda y otro que entra en ella. Por ello, es conveniente computar que el propietario sólo disponga rentas del 80% al 90% del total del periodo alquilable. Los porcentajes perdidos se incrementarán si fuera necesario realizar reformas durante esos periodos. Además, a esos tiempos muertos habría que añadir los recibos mínimos de suministro, que también son gastos cubiertos por el propietario.
4. Los gastos de reforma también es otro concepto a tener en cuenta, pues en el largo plazo suele ser necesario invertir algún dinero en este cometido. Suele afectar sólo al propietario.
5. Otros gastos que gravan al propietario (y no al inquilino, como en otros países), son los gastos de comunidad de vecinos y del impuesto de bienes inmuebles. Se supone que son conceptos que deben estar contemplados de forma implícita en las rentas del alquiler, a pesar de que en este país todos sabemos que los precios de los inmuebles son elevados mientras que las rentas no lo son tanto, si se tienen en cuenta estos conceptos. A esos gastos también se podría añadir el seguro de vivienda, pues a pesar de que la ley de arrendamientos urbanos no obliga a contratar al propietario, éste suele suscribir alguno para evitar problemas.
6. Otra variable de gasto en este caso para el vendedor es el riesgo de impago, o las complicaciones que de éste pueden surgir. Es un concepto importante en estos momentos por el incremento de la morosidad, motivada por esta situación de crisis que vive el país. Conviene por tanto contratar un seguro para evitar riesgos. Este incrementaría los gastos de la operación..

En todo caso, ninguno de los conceptos mencionados son significativos si los comparamos con la expectativa de revalorización o devaluación de la vivienda en los años futuros, pues probablemente en España, la mayor rentabilidad de la práctica del alquiler en años anteriores hayan podido proceder de ahí. Este factor sí afecta a ambas partes de forma similar, aunque a la inversa.

En este blog pretendemos profundizar algo más sobre este dilema, con intenciones de aportar cifras y datos más concretos que nos permitan valorar una venta o un alquiler para un propietario-vendedor, así como la compra o alquiler para un comprador o inquilino.

Redacción. Imagen de RinzeWind http://goo.gl/WJe56

El Ministro José Blanco, estará el 4 de mayo en Londres iniciando un road-show para captar inversores inmobiliarios europeos. La intención es ofrecer una selección del stock de viviendas a diferentes países, especialmente centrado en producto de costa y residencial.

El problema básico español, a nivel financiero e inmobiliario es que el crédito que han concedido los bancos ha sido de  1,8 billones de euros, mientras que los depósitos en éstos alcanzan la cifra de 1,2 billones de euros, es decir, que las entidades financieras deben 600.000 millones de euros en el exterior. Esa cifra es comparable con la deuda pública total española.

El sistema bancario debe hacer frente a las renovaciones de vencimiento que se presentan anualmente, previstas para este año en 50.000 millones. Debemos tener en cuenta que Portugal ha solicitado rescate, ante sus problemas crediticios, y muchos bancos españoles están involucrados con el país vecino, con lo que además de la renovación de vencimientos nuestro sistema bancario debe lidiar con otros problemas. El año que viene, los vencimientos a renovar se estiman en 90.000 millones.

Para evitar este problema los bancos deben dejar de seguir incrementando su cartera inmobiliaria, ya que a pesar que las adquisiciones de vivienda embargada se están realizando en condiciones adecuadas de precio para los bancos, suele ser un producto de poca liquidez y ello está complicando el balance de las entidades.

El stock inmobiliario se centra principalmente en las zonas periféricas de las grandes ciudades, así como en la franja mediterránea, preferentemente en Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía. En esas zonas se se localiza el 50% del stock de vivienda en España y precisamente esos activos son aquellos que los bancos deberían de desprenderse, dado el  interés de inversores europeos, que valoran el clima, cultura, tradiciones, así como otros atractivos turísticos de nuestro país, aspectos que mantienen el valor de esos inmuebles con unos porcentajes de bajada de precio muy inferiores a otros países, como Irlanda (en más del 40 %) o Estados Unidos (en más del 30 %).

Después de Londres, Blanco visitará Francia, Alemania, Holanda, Suecia y Rusia, según Fomento, a partir de unas conclusiones obtenidas en  la primera reunión de la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobiliario. Para la selección de esos países se ha tenido en cuenta el volumen de compra de vivienda en España, la situación de sus respectivas economías y el potencial de incremento de inversión.

En la reunión participó la patronal de los promotores APCE, los promotores públicos, AVS, la Confederación Nacional de la Construcción, CNC, el grupo de las principales empresas inmobiliarias, G-14, la patronal de las grandes constructoras, SEOPAN,  y la de las cooperativas, Concovi. Y del sector financiero  la Asociación Española de la Banca, AEB, la patronal de las cajas de ahorro, CECA, la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito, UNACO, y la Asociación Hipotecaria Española, AHE, entre otras, así como una amplia representación de las empresas promotoras y entidades financieras del país, y de los agentes sociales.

Redacción. Imagen de TM G.Inmobiliario  http://bit.ly/dHGXu9

La Comisión Europea ha presentado una propuesta de directiva para evitar el endeudamiento excesivo en la compra de viviendas con hipoteca. Propone una “Hoja europea de información normalizada” para que los bancos informen al cliente y éstos puedan comparar de forma eficiente entre diferentes productos.

Los profesionales hipotecarios también estarán sujetos a actuar de forma responsable, ya que se obliga al banco a evaluar la capacidad del consumidor para reembolsar el crédito, atendiendo a la situación personal de cada uno. Se obliga, por tanto al prestamista, a que deniegue la concesión si la evaluación de la solvencia es negativa.

Los bancos también deberán avisar de los peligros si se contrata una hipoteca de divisa extranjera, por ejemplo para el caso de devaluación de la moneda propia. En Letonia, Rumanía y Estonia se conceden casi en su totalidad hipotecas en divisas extranjeras. En Austria en casi un 40 % es distinta del euro..

La directiva va dirigida a hipotecas para la compra o rehabilitación de una vivienda, pero también para créditos al consumo garantizados por una hipoteca, o similares. Con los requisitos de publicidad de los préstamos hipotecarios se evitarán falsas expectativas entre los consumidores.

Redacción.

Imagen de Leandro returns http://bit.ly/el7kjB

El 67% de las promotoras inmobiliarias españolas promociona sus inmuebles por Internet, mientras que sólo el 30% de ellas incluyen en su web la posibilidad de solicitar más información acerca de las promociones o cerrar una cita con el departamento comercial, según un análisis de Globaliza.com Sigue leyendo →