Es frecuente encontrar estudios que analizan la alternativa de compra o alquiler para un cliente que desea acceder a una vivienda, comprador o inquilino. Pero no lo es tanto para la posición del propietario-inversor, es decir, el que se plantea alquilar un inmueble o venderlo, invirtiendo ese dinero en otra alternativa más interesante. Ambas visiones, la del comprador, y la del vendedor, están sujetas a diferentes variables que se enumeran a continuación.
- Mientras el comprador debe fijarse en el euribor como tipo de referencia (hoy al 2,14 %), por ser el más importante en hipotecas, un propietario inversor debe fijarse en otras alternativas de inversión, como la renta fija pública, que hoy están entre el 3,94 % y el 5,27 % respectivamente referidos a los bonos del Estado a 3 y 10 años. Otra posibilidad sería la remuneración según depósitos bancarios, preferentemente a largo plazo. A pesar de las limitaciones que está exigiendo el Banco de España a las entidades para que no se desvíen del euribor+1,5 éstos están ofreciendo entre el 4 % y el 5 %, si bien ese diferencial se eleva por la crisis de liquidez que vive el planeta y de forma especial nuestro país.
- Otra diferencia es la fiscal, pues los compradores, inquilinos, vendedores o caseros, cada una de estas figuras está sujeta a unas condiciones diferentes que conviene tener en cuenta. Si un propietario decide alquilar hoy en día tiene alguna desgravación, pero puede depender de la edad o ingresos de su inquilino. Para realizar un estudio correcto deberían evaluarse unas condiciones intermedias que afecten a cada una de las partes. Los impuestos a pagar o a desgravar también dependen de las variables económicas familiares de cada caso, como todos conocemos.
- Otra variable diferencial es el periodo de ocupación, pues un inquilino paga por el 100 % de su tiempo de ocupación, pero un propietario puede tardar un tiempo en alquilar su inmueble, y tener huecos entre que un cliente deja la vivienda y otro que entra en ella. Por ello, es conveniente computar que el propietario sólo disponga rentas del 80% al 90% del total del periodo alquilable. Los porcentajes perdidos se incrementarán si fuera necesario realizar reformas durante esos periodos. Además, a esos tiempos muertos habría que añadir los recibos mínimos de suministro, que también son gastos cubiertos por el propietario.
- Los gastos de reforma también es otro concepto a tener en cuenta, pues en el largo plazo suele ser necesario invertir algún dinero en este cometido. Suele afectar sólo al propietario.
- Otros gastos que gravan al propietario (y no al inquilino, como en otros países), son los gastos de comunidad de vecinos y del impuesto de bienes inmuebles. Se supone que son conceptos que deben estar contemplados de forma implícita en las rentas del alquiler, a pesar de que en este país todos sabemos que los precios de los inmuebles son elevados mientras que las rentas no lo son tanto, si se tienen en cuenta estos conceptos. A esos gastos también se podría añadir el seguro de vivienda, pues a pesar de que la ley de arrendamientos urbanos no obliga a contratar al propietario, éste suele suscribir alguno para evitar problemas.
- Otra variable de gasto en este caso para el vendedor es el riesgo de impago, o las complicaciones que de éste pueden surgir. Es un concepto importante en estos momentos por el incremento de la morosidad, motivada por esta situación de crisis que vive el país. Conviene por tanto contratar un seguro para evitar riesgos. Este incrementaría los gastos de la operación..
En todo caso, ninguno de los conceptos mencionados son significativos si los comparamos con la expectativa de revalorización o devaluación de la vivienda en los años futuros, pues probablemente en España, la mayor rentabilidad de la práctica del alquiler en años anteriores hayan podido proceder de ahí. Este factor sí afecta a ambas partes de forma similar, aunque a la inversa.
En este blog pretendemos profundizar algo más sobre este dilema, con intenciones de aportar cifras y datos más concretos que nos permitan valorar una venta o un alquiler para un propietario-vendedor, así como la compra o alquiler para un comprador o inquilino.
